Infórmate sobre toda la iniciativa y únete a las reclamaciones extrajudiciales colectivas de ADICAE para recuperar los gastos hipotecarios

El pasado 23 de noviembre de 2015 el Tribunal Supremo declaró en sentencia firme que las cláusulas hipotecarias que obligaban al prestatario (comprador) a correr con todos los gastos de formalización de hipoteca eran abusivas, ya que a través de ésta se obligaba al consumidor a correr con gastos que no le correspondían al ser la entidad bancaria la interesada en algunos de los trámites de esta formalización. Si bien esta noticia pasó desapercibida durante más de un año, el reciente dictamen del Tribunal de Justicia Europeo sobre las cláusulas suelo ha provocado que esta noticia aparezca en prensa como no lo hizo en su momento. La extensión del dictamen europeo a todas las cláusulas abusivas de la banca, que ponen de manifiesto una gran desproporcionalidad e indefensión del consumidor, ha provocado una nueva oleada de reclamaciones a los bancos que nos traen una nueva batería de dudas.

IUArganda contra los gastos hipotecarios

Coincidiendo con la vorágine de información, declaraciones y acciones relacionadas con la cláusula suelo, ha surgido numerosa información y de nuevo desinformación sobre la posibilidad de reclamar los gastos de formalización de hipotecas fraudulentamente atribuidos a los consumidores durante décadas. Estamos hablando esta vez de unos 10 millones de familias afectadas. De nuevo aparecen grupos de abogados disfrazados en forma de asociación prometiendo la devolución íntegra de lo abonado en la constitución de la hipoteca, una cifra que suele rondar entre los 2.000 y los 6.000€ en una hipoteca media. Queremos llamar a la calma ante tales afirmaciones, ya que consideramos que los ciudadanos deben estar informados para tomar una decisión de actuación basada en la información.

Adicae se ha organizado rápidamente para proporcionar esta información crucial para no caer en nuevos errores y actuar como consumidores críticos. Para ello el pasado 9 de enero los responsables de Adicae dieron una rueda de prensa para informar de su postura respecto a esta nueva batalla:

Adicae sobre la devolución de los gastos de formalización hipotecaria

Como se explica en estos comunicados, la sentencia no estipula que los gastos de formalización de hipoteca no correspondan al consumidor, si no que no pueden atribuírsele todo a éste. Es decir, el comprador no debe correr con todos los gastos, pero sí hay una parte que le corresponde. De esta manera vemos que se trata de una sentencia ambigua que ha dado lugar a numerosas reclamaciones particulares ante los juzgados durante el último año y que han tenido diferentes resultados en sus respectivas sentencias, que no pueden aún pronunciarse de una manera unívoca.

Para empezar hay que distinguir entre:

  • Gastos de compra-venta, que sí corresponden al comprador
  • Gastos del crédito hipotecario, que corresponden al banco (al menos en parte)*

Estos gastos se han venido cobrando al comprador en su totalidad de una manera indiferenciada, por eso no será esa cifra de entre 2.000 a 6.000€ la que los bancos deben ahora devolver.

* Entre los gastos del crédito hipotecario, encontramos diferentes conceptos. Adicae defiende que el banco debe pagar los que le corresponden, que prácticamente coinciden con los gastos de gestiones que le interesa realizar a la entidad, frente a los que le interesan al solicitante del crédito.

  • Impuesto de transmisiones: corresponden al comprador, hacienda exime al prestador y se lo traslada al prestatario, incluyendo los intereses del capital prestado, algo absolutamente sin sentido, que no ocurre en las trasacciones entre particulares y contrario a la propia ley, por lo que Adicae indica que es necesario corregir esta anomalía.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: esta es la parte más cuantiosa y se considera que al banco al menos le corresponde una parte. Este impuesto es un porcentaje que varía según la comunidad autónoma, por lo que las cantidades a recuperar pueden variar mucho.
  • Constitución ante notario: es el banco el interesado en que quede constancia del préstamo en la escritura de la propiedad, por lo tanto le corresponden a esta. Esto conlleva unos:
  • Gastos de gestoría: corresponden al banco ya que están generados por la notaría.

Aún hay otro factor a tener en cuenta para terminar de hacernos una idea global del asunto:

  • Gastos procesales y preprocesales: este es un añadido sin sentido y absolutamente abusivo de las cláusula de gastos incluidas en las hipotecas. Se trata como parece de que será el prestatario quien corra con los gastos en caso de tener problemas judiciales o extrajudiciales entre las partes. Por ejemplo en caso de demora en el pago de las cuotas o ejecución de hipoteca (pérdida de la propiedad y posterior desahucio). Esta parte no genera un gasto de formalización de hipoteca y no es reclamable si no se ha dado el caso, ya que no habría hecho efecto. Sí lo sería en caso de que hubiera afectado y, por supuesto, ha de ser anulada.

Aconsejamos tener estos factores en cuenta antes de emprender acciones, ya que es difícil determinar qué cantidad tendría que recuperarse legítimamente y es una cuestión que habrá de verse aún en los juzgados. La cantidad puede ser menor de lo que pueda gastarse en una reclamación judicial particular, por lo que recomendamos y animamos a sumarse a la RECLAMACIÓN EXTRAJUDICIAL COLECTIVA que Adicae puso en marcha el pasado 10 de enero, ya que consideramos que esto no debe suponer una nueva avalancha de casos individuales que colapsen los juzgados, ya de por sí saturados. La reclamación individual sería presentarnos ante la banca de nuevo como a ella le gusta, de uno en uno e indefensos, pudiendo dar lugar a nuevos acuerdos fraudulentos. Por otra parte, hay muchos aspectos, como hemos descrito, que aún están por determinarse y negociarse, por lo que creemos que la vía de la lucha colectiva a través de asociaciones de consumidores, es la más razonable, fuerte, eficaz, solidaria y legítima.

Ya que las sentencias al respecto hasta el momento no son uniformes y muchas veces incluso contradictorias, resolver este asunto de manera colectiva y a través de los legítimos defensores de la comunidad de consumidores, sentaría una uniformidad en la forma de devolver las cantidades indebidamente cobradas.

Del mismo modo, Adicae está promoviendo una iniciativa legislativa para que la normativa de Hacienda sobre el impuesto de transmisiones iguale las condiciones de los préstamos entre profesional/entidad-consumidor, a las que se realizan entre préstamos particulares, es decir, que se cobre un porcentaje sobre el capital prestado, no sobre el capital y los intereses.

Infórmate sobre toda la iniciativa y únete a las reclamaciones extrajudiciales colectivas de Adicae para recuperar los gastos hipotecarios o a través de otras asociaciones de consumidores como Facua y la OCU, que fue quien logró la sentencia del Tribunal Supremo.

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